Modifier la destination d’un local

Vous rêvez d’un loft dans une ancienne usine ? D’un studio dans une ancienne boutique, d’un duplex dans une grange ? Ou d’une chambre dans votre garage ? Pour faire passer un local non habitable en logement d’habitation, un changement de destination est obligatoire. Explications.

Le principe du changement de destination

Pour un bâtiment donné, 9 statuts distincts de local sont définis par le législateur :

• d’habitation
• de bureau
• commercial
• artisanal
• industriel
• d’exploitation agricole ou forestière
• d’entreposage
• d’intérêt collectif
• l’hébergement hôtelier

Quand un bâtiment a pour destination une utilisation autre que l’habitation, il peut souvent changer de statut, mais il faut pour cela le signaler à l’administration. Pourquoi ? Principalement pour des questions fiscales. En effet, un local qui change de destination est considéré comme une construction neuve. De là découle une TVA à 20% au lieu de 7%. En contrepartie, puisque les travaux amènent à la création d’un logement « neuf », pendant les deux ans qui suivent l’achèvement de la construction, vous bénéficiez d’une exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB)… Mais vous ne pouvez plus prétendre aux aides de l’Anah puisque le logement est « neuf ».

Par ailleurs, quand l’aménagement concerne un garage, le changement de destination implique aussi le re-calcul à la hausse de la taxe d’habitation et de la taxe foncière.

Dans tous les cas, sauf surface générée de moins de 5m², une demande de permis de construire ou une déclaration préalable de travaux sont obligatoires. Ils tiennent lieu de demande d’autorisation pour un changement d’usage. Comme dans le cas de toutes rénovations sans changement de destination, dès lors que la surface de plancher totale de la maison après travaux dépasse 150 m², le recours à un architecte est obligatoire.

4 exemples de changements de destination

Attention : La validation d’un changement de destination dépend du PLU de chaque commune. Avant tout achat d’un bâtiment (ancien atelier, grange agricole, etc…) en vue d’un changement d’utilisation, il est plus que conseillé d’aller en mairie pour vérifier si ce projet est possible.

Une grange devient une habitation

Un local à destination agricole comme une grange, peut parfaitement devenir à usage d’habitation si le PLU de la commune le permet. Trois cas sont généralement distingués :

• la grange est isolée : elle tombe le plus souvent sous le coup d’une interdiction de changement de destination.
• la grange est proche d’une habitation mais pas accolée : elle peut ou pas changer de destination selon les spécifications du PLU de la commune.
• la grande est accolée à une habitation : elle entre de plein droit dans le changement de destination en étant considérée comme une extension.

En terme de formalités, typiquement, ce type de changement de destination est soumis à un permis de construire. Puisque la surface d’une grange dépasse le plus souvent 20m², et la façade va être modifiée.

Un local commercial, artisanal ou industriel devient une habitation

Un local commercial, artisanal ou industriel peut devenir une habitation dès lors que le PLU le permet. Selon le projet, il sera nécessaire de déposer un permis de construire dans le cas ou l’aménagement dépasse les 20m². Ou lorsqu’il entraîne une modification de façade et/ou une modification des murs porteurs. Dans les autres cas, une déclaration préalable de travaux suffira.

Attention : Lorsqu’un local professionnel fait partie d’un immeuble en copropriété, il est nécessaire de s’assurer que le changement de destination ne fait pas l’objet d’une interdiction ou de limitation dans le règlement de co-propriété. Avant d’effectuer les travaux, il vous faudra obtenir l’accord en assemblée générale des copropriétaires à l’unanimité des voix.

Un garage devient habitable

Le plus souvent, un garage peut devenir habitable dès lors qu’il est accolé à une maison (projet d’extension). Quand il est isolé, selon les communes, le PLU pourra interdire ou restreindre les possibilités de changement de destination. Selon le projet, il sera nécessaire, comme dans le cas précédent de déposer un permis de construire ou une déclaration préalable de travaux.

Attention : Quand vous décidez d’aménager un garage en habitation, vous allez devoir aménager une nouvelle place de stationnement sur votre terrain dès lors que le PLU oblige à un stationnement par habitation. En cas d’impossibilité, vous serez redevable d’une taxe pour non réalisation d’une place de stationnement.

Une habitation devient un local commercial

Une habitation peut devenir un local commercial. Cependant, il est nécessaire que les travaux prévoient la mise aux normes des bâtiments recevant du public (ERP). Selon le projet, il sera nécessaire, comme dans les cas précédents de déposer un permis de construire ou une déclaration préalable de travaux.