Vous avez en projet de construire une maison sur un terrain nu, ou de construire une dépendance ou d’agrandir votre maison sur un terrain déjà construit ? Il est recommandé au préalable, de faire une demande de certificat d’urbanisme. A quoi sert ce document ? Que contient-t-il ? Comment le demande-t-on ? Quelle valeur a-t-il ? Explications.
A quoi sert un certificat d’urbanisme ?
Un certificat d’urbanisme (CU) est un acte administratif délivré par la mairie qui sert à savoir, sur un terrain donné, les règles d’urbanisme applicables (limites, taxes, accès aux équipements publics, etc…). Ce document est utile pour déterminer si un projet de construction est réalisable ou non.
La demande de certificat d’urbanisme n’est pas obligatoire mais elle est recommandée :
- lors de la viabilisation d’un terrain,
- mais aussi, lors de l’achat d’un terrain nu en vue de l’aménager,
- également, lors de l’achat d’un terrain nu en vue de faire construire,
- enfin, lors de l’achat d’un terrain déjà construit.
Il existe deux sortes de certificat d’urbanisme définis à l’article L 410-1 du code de l’urbanisme : le certificat d’information et le certificat opérationnel.
La différence entre les deux ? Le certificat d’information permet de disposer d’informations sur la situation d’un terrain, tandis que le certificat opérationnel apporte des informations sur la faisabilité du projet.
Que contient le certificat d’urbanisme ? Comment le demande-t-on ?
Le certificat d’information
Le certificat d’urbanisme d’information indique :
- les dispositions d’urbanisme comme les règles d’urbanisme applicables à un terrain donné (règles d’un plan local d’urbanisme),
- les limitations administratives au droit de propriété comme les servitudes d’utilité publique, droit de préemption, zone de protection dans le périmètre d’un monument historique, etc…
- la liste des taxes et participations (taxe d’aménagement, participation au financement d’équipements publics) applicables à un terrain donné.
Ce certificat de simple information est délivré quand le demandeur souhaite juste s’informer, sans projet bien précis.
Le certificat opérationnel
Le certificat d’urbanisme opérationnel va plus loin que le certificat d’information en ajoutant aux informations contenues dans le premier document des informations sur les droits d’utilisation du terrain pour la réalisation d’un projet de construction ou d’aménagement. Il précise en outre l’état des équipements publics (voies et réseaux) existants ou prévus, desservant le terrain.
Ce certificat opérationnel est délivré quand le demandeur a un projet d’aménagement ou de construction.
Comment demande-t-on un certificat d’urbanisme ?
La demande de certificat d’urbanisme, qu’il soit d’information ou opérationnel, se fait en remplissant le formulaire Cerfa 13410*04 et en y joignant :
- Un plan de situation du terrain (CU1) pour toutes les demandes de certificats. Ce plan permet de voir la situation du terrain à l’intérieur de la commune et de connaître les règles d’urbanisme qui s’appliquent dans la zone où il se trouve. Ce plan permet également de voir s’il existe des servitudes et si le terrain est desservi par des voies et des réseaux.
- Une note descriptive succincte (CU2) pour les demandes de certificat opérationnel. Cette note doit permettre d’apprécier la « nature et l’importance du projet ». Elle peut inclure des plans, des croquis et des photos. Elle précise selon les cas la description de l’opération, la destination, la sous-destination et la localisation des bâtiments projetés, à conserver ou à démolir dans le terrain.
- Et le cas échéant, un plan du terrain, s’il existe des constructions (CU3) où sont indiqués les emplacements des bâtiments existants. Ce plan permet de donner une vue d’ensemble.
Le formulaire et ses annexes doivent être déposés en 2 exemplaires à la mairie pour instruction.
1 exemplaire supplémentaire est demandé lorsque le projet se situe en périmètre protégé au titre des monuments historiques.
La mairie dispose d’un mois pour instruire un certificat d’urbanisme d’information et de deux mois pour un certificat d’urbanisme opérationnel. Si aucune réponse n’est notifiée dans ce délai, le demandeur est titulaire d’un certificat d’urbanisme tacite.
La durée de validité d’un certificat d’urbanisme d’information ou opérationnel est de 18 mois à compter de sa délivrance. Cette durée peut être prorogée par périodes d’une année aussi longtemps que les prescriptions d’urbanisme, les servitudes d’utilité publique, le régime des taxes et des participations d’urbanisme applicables au terrain n’ont pas changé.
Quelle valeur a un certificat d’urbanisme ?
En délivrant un certificat d’information, la mairie s’engage sur la pérennité des informations qu’elle délivre pendant la durée de validité du certificat.
En délivrant un certificat opérationnel, la mairie se prononce sur la faisabilité du projet en indiquant si celui-ci est réalisable (certificat positif) ou non (certificat négatif).
Quand le CU est jugé positif, le projet est réalisable. Le document délivré apporte à son demandeur la garantie qu’en cas de demande de permis ou d’une déclaration préalable déposée dans le délai de validité du certificat d’urbanisme, les dispositions d’urbanisme, la liste des taxes et participations d’urbanisme et les limitations administratives au droit de propriété existant à la date du certificat seront applicables au projet. Si des modifications sont apportées, elles ne pourront être que « plus favorables au demandeur. »
A noter : un CU positif peut être remis en cause quand les dispositions relatives à la préservation de la sécurité ou de la salubrité publique l’imposent.
Quand le CU est jugé négatif, le projet n’est pas réalisable. La mairie est tenue dans ce cas de fournir des explications détaillées quant au motif de refus du projet.
En cas de désaccord entre le demandeur et la mairie, le certificat d’urbanisme peut faire l’objet d’un recours en annulation. La contestation doit se faire auprès de la mairie par voie de recours gracieux. Dans un délai de 2 mois à partir de la réception du CU négatif. Enfin, en cas d’échec, un ultime recours est possible en saisissant le tribunal administratif par voie de recours contentieux.
