Vous habitez un logement en copropriété ? Votre immeuble accuse son âge et des travaux de rénovation s’imposent ? Comment rénove-t-on un immeuble en copropriété ? Quelles sont les différentes étapes du projet ? Quelles sont les obligations réglementaires et les aides envisageables ? Nous vous proposons de faire un point complet sur les principales questions qui se posent en cas de rénovation en copropriété.
Au sommaire :
Très bonne expérience
Une expérience que nous renouvellerons. Il est précieux d’être aidés avec beaucoup d’amabilité dans un secteur que nous maîtrisons mal et dans lequel il est difficile de s’orienter à l’aveugle.
Françoise M.
Artisans professionnels
Les artisans sélectionnés sont des professionnels efficaces. Nous sommes très satisfaits du travail sérieux et rigoureux de notre agence illico travaux.
PHILIPPE H.
Qu’est-ce qu’une copropriété ?
> Une copropriété est une organisation juridique du droit de la propriété (loi 65-557 du 10 juillet 1965).
> Au sein d’une copropriété, chaque copropriétaire détient au moins un lot composé obligatoirement :
– d’une partie privative (appartement, place de parking, cave, etc.),
– d’une quote-part de parties communes (cour, voie d’accès, espaces verts, chaufferie, ascenseurs, escaliers, couloirs, toiture, etc.), indissociables et évaluées en « tantièmes » (ou « millièmes »).
+ Bon à savoir : Ces deux éléments, parties privatives et quote-part dans les parties communes, forment un lot indivisible. La loi fixe des règles obligatoires pour l’utilisation et la gestion des immeubles soumis au régime juridique de la copropriété. Ces règles font l’objet pour chaque copropriété d’un règlement de copropriété écrit. Ce dernier contient de nombreuses informations à la fois sur l’immeuble en général et sur l’usage prévu des parties privatives de chaque lot.
Les travaux de copropriété et le rôle des syndicats
La collectivité formée par l’ensemble des copropriétaires d’un même immeuble s’appelle le syndicat des copropriétaires. Ce syndicat a la même capacité juridique qu’une société. Il se réunit obligatoirement chaque année (assemblée générale des copropriétaires).
> Qu’est ce que l’assemblée générale ?
Lors de cette assemblée générale annuelle, l’ensemble des copropriétaires présents statue sur les comptes de l’année écoulée et le budget prévisionnel de l’année future.
Le budget prévisionnel voté correspond au montant de la provision trimestrielle de charges à payer par chaque copropriétaire. Depuis janvier 2017, le syndicat doit également statuer sur la provision pour fonds de travaux (sauf pour les immeubles neufs et les copropriétés de moins de 10 lots). L’assemblée générale des copropriétaires vote aussi les travaux nécessaires à l’entretien des parties communes.
Pour exécuter les décisions de l’assemblée générale, le syndicat de copropriétaires est doté par la loi de deux organes :
1. Le syndic de copropriété : il est mandaté par le syndicat des copropriétaires qu’il représente. Il assure la gestion courante de la copropriété et exécute les décisions prises par l’assemblée générale des copropriétaires. Il tient la comptabilité du syndicat et reste en veille pour l’informer des nouvelles obligations législatives et réglementaires. Le syndic peut être bénévole (c’est-à-dire constitué de copropriétaires volontaires non rémunérés) ou professionnel.
2. Le conseil syndical : composé de copropriétaires élus, il est chargé d’assister le syndic et de contrôler sa gestion.
Règlement travaux copropriété : Qui décide ?
Dans le cadre d’un projet de rénovation d’un immeuble en copropriété, trois types de travaux de rénovation peuvent être engagés :
Travaux copropriété et parties communes
Ce type de travaux concerne les parties communes ou les équipements communs et intéressent de ce fait tous les copropriétaires.
Selon la nature des travaux, le décisionnaire est soit l’assemblée générale des copropriétaires, soit le syndic.
> Le plus souvent, les gros travaux de rénovation sont obligatoirement votés et provisionnés en assemblée générale.
> Ce qui relève de l’entretien courant ou de l’urgence mettant en péril la sauvegarde de l’immeuble est du ressort du syndic dès lors que l’assemblée générale donne son quitus.
Travaux en copropriété et parties privatives
Ce type de travaux est engagé par les copropriétaires sur leur partie privative respective. Les travaux sont réalisés à leurs frais. De manière générale, pour ce type de travaux le copropriétaire est libre de faire ce qu’il veut sauf quand les travaux sont susceptibles de :
> modifier les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble (agrandissement d’une fenêtre, transformation d’un balcon en véranda, etc),
> porter atteinte à la solidité de l’immeuble (travaux sur mur porteur notamment).
+ Dans ces cas particuliers, le copropriétaire doit avant tout travaux obtenir l’autorisation de l’assemblée générale lors d’un vote à la majorité des voix de tous les copropriétaires.
Travaux d’intérêt collectif dans les parties privatives
Les travaux d’intérêt collectif dans les parties privatives comme notamment des travaux d’isolation thermiques, le remplacement des radiateurs ou des fenêtres, peuvent être inclus dans les scénarios de travaux votés en assemblée générale. Ce type de travaux est financé individuellement par le propriétaire.
+ Bon à savoir : depuis 2010, outre le règlement intérieur, chaque immeuble en copropriété doit également tenir à jour un carnet d’entretien de l’immeuble. Ce dernier permet d’assurer le suivi des contrats d’entretien/maintenance de l’immeuble et des travaux importants qui ont été effectués les années précédentes. Ce carnet d’entretien est tenu par le syndic et doit être mis à disposition de tout acquéreur potentiel d’un lot de la copropriété.
La copropriété et le vote des travaux collectifs
Selon les travaux engagés dans une copropriété, le type de vote est différent et la majorité exigée n’est pas la même. Les prises de décisions sont soumises à des formalités bien définies. illiCO travaux vous éclaire sur le sujet.
Les travaux votés à la majorité simple
– Les travaux d’entretien, décidés par l’assemblée générale à la majorité des voix des personnes présentes.
– Les travaux d’accessibilité aux handicapés, pour rendre les lieux plus adaptés.
Travaux votés à la majorité absolue
– Les travaux devenus obligatoires (de part une nouvelle règle ou norme) sur les parties communes.
– Le financement personnel, par un des copropriétaires, de travaux touchant aux parties communes ou à l’extérieur de la résidence.
– Les travaux d’économies d’énergie non admissibles à des dépenses courantes.
Travaux votés à la majorité double
– Travaux d’amélioration ou de rénovation qui ne changent pas la destination de la résidence.
Type de travaux votés à l’unanimité
– Travaux d’addition ou de surélévation du toit, ajoutant de nouvelles parties privatives.
Travaux de copropriété : Quelles sont les étapes ?
Etape 1 : les diagnostics techniques
Tous les immeubles dotés d’un système de chauffage ou de refroidissement collectifs et dont le permis de construire a été déposé avant le 01/06/2001 doivent obligatoirement soit :
- Procéder à un audit énergétique pour les bâtiments de 50 lots et plus.
Cet audit définit la performance énergétique d’un bâtiment. Il donne une vision globale et propose des travaux à effectuer pour améliorer les performances et le confort.
- Faire réaliser un DPE collectif pour les bâtiments de moins de 50 lots.
Ce diagnostic de performance énergétique sert à estimer la performance énergétique d’un bâtiment. Il définit le classement du bâtiment sur l’étiquette énergie et le niveau des émissions de gaz à effet de serre. Il propose des pistes d’amélioration énergétique.
+ A noter : la réalisation des audits et DPE collectifs fait l’objet d’un vote obligatoire en assemblée générale de copropriétaires.
L’assemblée de copropriétaires peut également sans obligation :
- Procéder à un audit global.
Cet audit intègre l’audit énergétique et ajoute des données supplémentaires comme des composantes architecturales et patrimoniales. Il est réalisé par un bureau d’études thermiques, un architecte, un ingénieur financier, etc. - Faire réaliser un diagnostic technique global (DTG).
Ce diagnostic intègre un audit énergétique ou un DPE, et ajoute une liste de travaux à réaliser pour conserver l’immeuble en bon état dans les 10 ans avec une évaluation de leur coût.
Attention :
+ Depuis le 1er janvier 2017, le diagnostic technique global (DTG) est obligatoire pour tous les immeubles, à destination partielle ou totale d’habitation, de plus de 10 ans qui font l’objet d’une mise en copropriété. Ce diagnostic a vocation à présenter l’état de l’immeuble et à fixer les éventuels travaux nécessaires à sa conservation et à son entretien sur les dix années à venir. Il doit obligatoirement être soumis à un vote en assemblée générale.
+ Dans l’intérêt de tous les copropriétaires, les diagnostics préalables doivent être complétés par un diagnostic amiante, pour éviter un arrêt du chantier en cas de découverte inopinée après le début des travaux.
Etape 2 : la programmation des travaux de copropriété
Sur la base des éléments recueillis lors des diagnostics préalables, l’assemblée générale des copropriétaires va être amenée à statuer sur la nature et l’ampleur des travaux futurs. Comme dans le cas d’une rénovation d’une maison individuelle, plusieurs scénarios peuvent être développés selon la volonté (et les finances !) des copropriétaires.
Généralement, deux écoles s’opposent :
- celle du ciblage des travaux prioritaires qui permet d’échelonner dans le temps l’investissement,
- celle de la rénovation globale qui permet de mener en une seule fois l’ensemble des travaux.
> Dans tous les cas, pour que des travaux puissent être réalisés, les copropriétaires doivent les voter. Selon la nature des travaux et leur importance, les règles de majorités seront différentes (articles 24 ou 25 ou 26 de la loi du 10 juillet 1965) :
– Pour les travaux d’entretien et ceux nécessaires à la conservation de l’immeuble et à la préservation de la santé physique des occupants, vote à la majorité des copropriétaires présents ou représentés (article 24),
– Pour les travaux d’économie d’énergie, vote à la majorité de tous les copropriétaires, y compris les absents (article 25),
– Également, pour les travaux d’accessibilité aux personnes handicapées, vote à la majorité des copropriétaires présents ou représentés (article 24) sauf exception,
– Pour les autres travaux d’amélioration, vote à la majorité de tous les copropriétaires, y compris les absents (article 25).
+ Bon à savoir : La réglementation thermique définit un objectif de performance globale pour les rénovations très lourdes (coût > 25 % de la valeur hors foncier du bâtiment) des bâtiments de plus 1 000 m² achevés après 1948. Dans les autres cas, elle impose une performance minimale à l’élément rénové, remplacé ou installé.
Selon la nature des travaux, le conseil syndical avec l’aide du syndic et de ses conseils habituels (EIE, CAUE…) pourra être amené à choisir un maître d’œuvre voire un assistant à maîtrise d’ouvrage (AMO) pour des missions d’ingénierie financière ou de renégociation de contrats d’exploitation.
Etape 3 : la recherche de financements
Le syndicat des copropriétaires est maître d’ouvrage de la rénovation. A ce titre, c’est à lui de monter le budget prévisionnel de financements des travaux.
Les ressources possibles pour le financement des travaux sont essentiellement de trois natures :
1. Les fonds propres de la copropriété et les contributions des copropriétaires.
La constitution d’un fonds de travaux est obligatoire depuis le 1er janvier 2017 pour les copropriétés de plus de 10 lots destinées en partie ou en totalité à l’habitation. Il est alimenté par une cotisation annuelle dont le montant voté en assemblée générale à la majorité absolue, ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel de la copropriété.
2. L’emprunt classique et les prêts à taux réduit.
Eco-prêt à taux zéro, éco-prêt « Habiter Mieux » pour les bénéficiaires du programme « Habiter Mieux » de l’Anah, prêts dédiés aux économies d’énergie proposés par certains établissements bancaires dans le cadre du livret développement durable et solidaire, prêt conventionné…
3. Les aides publiques ou privées.
Crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE), TVA à taux réduit, programme « Habiter Mieux » de l’Anah, aides attribuées par certaines collectivités locales, dispositif des certificats d’économies d’énergie…
Face à ces ressources diverses, le syndicat des copropriétaires doit estimer le coût de la rénovation.
> Le coût des diagnostics préalables (DPE, audit, DTG, audit amiante…)
> La rémunération des missions de maîtrise d’œuvre, de coordination sécurité et protection de la santé (CSPS)…
> Le coût des travaux en eux-mêmes.
Etape 4 : la préparation des travaux de copropriété
Parallèlement à la recherche de financements pour les travaux, un cahier des charges est rédigé pour permettre au maître d’œuvre de consulter les futures entreprises intervenantes. Chaque devis est analysé et comparé sur le critère du prix mais aussi des propositions techniques.
Le choix entre les différentes propositions est réalisé par le syndicat des copropriétaires et/ou du syndic en fonction de l’ampleur des travaux. Le maître d’œuvre et le syndicat des copropriétaires vont également devoir durant cette étape déposer les demandes (si besoin) des autorisations de travaux et/ou de permis de construire. Parallèlement, les dossiers de demande de subventions, aides, prêts sont constitués et déposés.
Etape 5 : la réalisation des travaux de copropriété
Isolation des façades par l’extérieur, étanchéification et isolation des toitures terrasses, isolation des terrasses accessibles, balcons privatifs, planchers des halls, remplacement des fenêtres, rénovation du système de ventilation, installation d’un ascenseur, remplacement de la chaudière, aménagement du local poubelle, ravalement de façade… Pendant tout le chantier, le maître d’œuvre assure le suivi des travaux pour et avec la copropriété maître d’ouvrage et/ou le syndic de propriété.
Le suivi est orchestré autour de réunions de chantier régulières avec les entreprises intervenantes et les artisans. A l’issue de chaque réunion, des comptes rendus sont rédigés et communiqués aux copropriétaires. À la fin du chantier, le maître d’œuvre procède à la réception des travaux qu’il propose au maître d’ouvrage. Généralement, c’est le syndic de copropriété qui se charge de réceptionner le chantier, mais quand la copropriété est administrée par un syndic en ligne, c’est le conseil syndical qui prend le relais.
+ En cas de malfaçons ou de mauvaise réalisation, le syndic ou le conseil syndical devra chercher la responsabilité de l’entreprise de travaux ou mettre en œuvre les garanties légales (dommage-ouvrage, responsabilité civile, etc.).
Travaux copropriété et aides financières à la rénovation
La réalisation de travaux en copropriété est souvent éligible à des aides publiques ou privées. Ces aides peuvent être octroyées soit collectivement soit individuellement selon les cas. Les aides octroyées dans le cadre d’une rénovation en copropriété sont nombreuses mais, elles sont souvent associées à des conditions de ressources et dépendent de la nature des travaux réalisés.
>> Les aides financières de la rénovation d’une copropriété :
– Le crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE) versé aux propriétaires occupants individuellement ou à la hauteur de leur quote-part,
– L’Eco-prêt à taux zéro accessible aux propriétaires occupants ou bailleurs (si logement occupé comme résidence principale), pour d’autres travaux que ceux réalisés par la copropriété,
– L’éco-prêt à taux zéro « copro » accessible aux syndicats de copropriétaires des logements utilisés au titre de résidence principale. Ce prêt n’est pas cumulable avec le prêt à taux zéro classique pour les mêmes travaux,
– La TVA à taux réduit accessible aux propriétaires occupants ou bailleurs et aux syndicats de copropriétaires,
– Le programme « Habiter mieux » de l’Anah accessible aux propriétaires occupants aux revenus modestes, aux propriétaires bailleurs respectant des plafonds de loyers, aux syndicats des copropriétés fragiles ou en difficulté,
– L’éco-prêt « Habiter mieux » de l’Anah, accessible aux ménages réalisant des travaux bénéficiant du programme « Habiter mieux »,
– Les certificats d’économies d’énergie (CEE) accessibles à tous les propriétaires, sauf bénéficiaires du programme « Habiter mieux » de l’Anah.
Les aides de l’Agence nationale de l’habitat (Anah)
L’Agence nationale de l’habitat (Anah) octroie des aides pour les travaux d’amélioration réalisés dans des immeubles de plus de 15 ans appartenant soit à des propriétaires bailleurs qui les mettent en location à titre de résidence principale, soit à des propriétaires occupants à ressources modestes.
Sont éligibles à ces aides, les travaux réalisés sur les parties privatives ou communes de l’immeuble.
> Selon le type de travaux engagés :
– Le syndic peut être mandaté par les copropriétaires pour déposer la demande de subvention pour les travaux sur les parties communes.
– Le syndicat des copropriétaires peut également bénéficier d’une subvention de l’Anah pour certains travaux.
– Le cumul avec des aides individuelles aux copropriétaires est possible.
+ Les aides de l’Anah sont soumises à conditions :
– Les propriétaires individuels doivent justifier de faibles ressources,
– Les bailleurs privés s’engagent sur des contreparties sociales envers leurs locataires (loyer modeste réservé à des ménages à faible ressource),
– Les copropriétés en grandes difficultés (Opah ou décision de justice, plan de sauvegarde, etc) qui peuvent attester que 75 % des logements sont des résidences principales.
Les travaux éligibles à l’accompagnement de l’Anah sont ceux dédiés à la rénovation des logements insalubres et ceux dédiés à la transition énergétique et la rénovation thermique. L’Anah finance ainsi des travaux qui vont entraîner une baisse générale pour tous les résidents de la consommation énergétique de l’ordre de 35% ou plus.
Dans tous les cas, les travaux doivent être réalisés par un professionnel RGE (Reconnu garant de l’environnement).
Le montant des aides de l’Anah dépend des situations :
> 35% dans la limite de 150 000€ pour les immeubles intégrés à une Opah,
> 50% sans limite pour les immeubles insalubres ou indignes,
> 50% dans la limite de 20 000€ par accès pour les travaux d’accessibilité.
+ A noter : quand la subvention de l’Anah n’est pas accordée à l’ensemble de la copropriété, chaque copropriétaire ou bailleur peut déposer une demande à titre individuel.
Le crédit d’impôt transition énergétique (CITE)
Tous travaux engagés sur les équipements communs en vue d’améliorer la performance énergétique de la copropriété ouvrent droit aux mesures de l’Etat en faveur de la transition énergétique et notamment au CITE.
+ Le Crédit d’impôt transition énergétique (CITE) concerne essentiellement l’isolation d’une copropriété, le renouvellement des équipements de chauffage des différents lots, les équipements amenant à une moindre consommation d’eau, l’installation d’équipements utilisant les énergies renouvelables.
Le CITE permet de déduire 30% du montant de la facture de l’impôt sur le revenu à titre individuel, même dans le cadre de travaux en commun dès lors que ceux-ci sont réalisés par un artisan certifié RGE (Reconnu garant de l’environnement) et avec des matériaux reconnus pour leurs qualités énergétiques.
Les Certificats d’économies d’énergie (CEE)
Quand la copropriété ne répond pas aux conditions des aides de l’Anah, les travaux engagés pour l’amélioration de l’efficacité énergétique de l’immeuble sont éligibles à la Prime Energie.
+ Le CEE peut prendre différentes formes : prêt bonifié, subvention, prime, bon d’achat. Le dossier est recevable si les travaux sont réalisés par un professionnel RGE (Reconnu garant de l’environnement).
L’Eco-prêt à taux zéro individuel et l’Eco-prêt à taux zéro « copro »
Pour aider aux financements de travaux individuels ou collectifs en faveur d’une amélioration de l’efficacité énergétique de l’ensemble de la copropriété ou d’un appartement isolé, il est possible d’obtenir un prêt à taux zéro.
L’octroi d’un Eco-PTZ copro est soumis à conditions
> 75% des logements doivent être des résidences principales et les bâtiments soumis aux travaux doivent être antérieurs à janvier 1990.
> Parallèlement au prêt collectif, chaque propriétaire peut, à titre individuel, faire valoir ses droits à un prêt à taux zéro pour régler sa quote-part.
> Ce droit est cumulable au CITE et s’adresse aux revenus les plus modestes.
Le Prêt conventionné
Un syndicat de copropriétaires qui réalise des travaux d’amélioration ou de performance énergétique peut également bénéficier d’un prêt conventionné à un taux maximum réglementé.
+ Pour en bénéficier, les logements appartenant à des personnes physiques et à usage de résidence principale doivent représenter la moitié au moins du nombre total de voix.
La TVA à taux réduit
Le taux de TVA à 5,5 % est applicable aux travaux d’amélioration de la qualité énergétique des logements achevés depuis plus de deux ans.
+ Les travaux concernés sont ceux éligibles au CITE, qu’ils soient réalisés collectivement ou individuellement. Il n’est pas nécessaire que le logement soit la résidence principale du propriétaire. Il n’est pas nécessaire de recourir à un professionnel certifié « RGE ».
L’exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB)
Les communes ou EPCI peuvent délibérer en faveur d’une exonération partielle ou totale de la TFPB en cas de réalisation de travaux d’économies d’énergie.
+ Cette exonération d’une durée de 5 ans s’applique aux logements achevés avant le 1er janvier 1989. Le montant total des dépenses payées par le logement doit être supérieur à 10.000 € l’année précédant celle de l’application de l’exonération ou 15.000 € au cours des 3 années qui précèdent celle de l’application de l’exonération.
Les aides des collectivités locales
La Région, le Département ou la Ville de résidence octroient souvent des aides aux copropriétés en difficultés.
+ Pour cela, le bâtiment concerné doit être intégré à une Opération programmée d’amélioration de l’habitat (Opah), une Opération Programmée d’Amélioration Thermique des Bâtiments (OPATB), etc. Quand les travaux sont éligibles à l’accompagnement de l’Anah, les subventions publiques accordées peuvent se cumuler dans la limite de 80 % du coût total.
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